Comprare casa da conviventi è possibile? Come funziona e quali sono gli aspetti da considerare in caso di convivenza?

Le statistiche certificano la diminuzione dei matrimoni e l’aumento delle convivenze. Una tendenza riconosciuta, in parte, anche a livello giuridico.

Tuttavia, nonostante i maggiori diritti riconosciuti alle coppie non sposate, molti sono gli ostacoli che possono frapporsi alla convivenza.

La scelta di convivere semplicemente, senza formalizzare il rapporto, comporta maggiore libertà di gestire i propri rapporti, ma anche maggiori incertezze giuridiche.

In questo contesto, anche l’acquisto della casa, uno dei momenti più importanti della vita di coppia, può presentare complessità pratiche e legali.

Cosa vuol dire convivenza?

In termini generali, per convivenza s’intende una relazione stabile tra due soggetti maggiorenni che vivono nella stessa dimora, legati da rapporti affettivi o di assistenza morale e materiale.

A differenza del matrimonio o della unione civile, la semplice convivenza non crea vincoli giuridici tra le parti.

L’ordinamento riconosce qualche forma tutela (ad esempio in tema di risarcimento del danno per la morte del convivente), ma si tratta di aspetti specifici e, comunque, non automatici.

Convivenza di fatto registrata in anagrafe

La Legge n. 76 del 2016 prevede la possibilità di “formalizzare” la convivenza, passando da una semplice convivenza ad una “convivenza di fatto”.

Come si fa? Occorre recarsi presso il proprio Comune di residenza e presentare una dichiarazione di “convivenza di fatto”.

Per fare ciò, è necessario essere entrambi maggiorenni, non essere uniti ad altri vincoli di matrimonio o unione civile, e convivere nella stessa casa.

Cosa cambia con la convivenza di fatto?

Con la “registrazione” della convivenza di fatto scattano automaticamente una serie di effetti giuridici.

Attenzione: niente di equiparabile al matrimonio o all’unione civile. Gli effetti riguardano prevalentemente la sfera dei rapporti personali.

Sul piano patrimoniale, infatti, la legge riconosce diritti molto circoscritti. In particolare, non si crea alcun regime patrimoniale automatico assimilabile alla comunione legale (come avviene nel matrimonio): ciascun convivente conserva la proprietà esclusiva dei beni acquistati dopo la costituzione della convivenza, salvo che non si decida di stipulare un contratto di convivenza.

Il contratto di convivenza

La Legge n. 76/2016 consente infatti ai conviventi di fatto di disciplinare anche i propri rapporti patrimoniali stipulando un contratto specifico, il “contratto di convivenza”. Il contratto richiede la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata, con firme autenticate da un notaio o da un avvocato.

Attraverso questo contratto, i conviventi possono regolare, tra l’altro, le modalità di contribuzione alle spese comuni e, appunto, la scelta di adottare il regime della comunione dei beni.

Comprare casa da conviventi: come funziona?

Tenendo presente quanto detto, se una coppia non sposata decide di acquistare casa, la scelta di intestarla a uno o ad entrambi spetta ai conviventi stessi.

La proprietà dell’immobile è regolata dalle quote stabilite dalle parti nel contratto di compravendita. In assenza di comunione dei beni, se la coppia si separa oppure in caso di decesso del convivente, la gestione dell’immobile segue le normali regole della comproprietà e del diritto successorio.

Questi benefici scattano, invece, nel caso di convivenza di fatto registrata in anagrafe con un contratto di convivenza che preveda, appunto, il regime della comunione dei beni.

In questo caso, la casa acquistata dai conviventi entra automaticamente in comunione dei beni.

Come cointestare una casa?

Esistono diverse modalità che la coppia può scegliere per cointestare casa, ecco le principali:

• comproprietà: la proprietà viene divisa in parti uguali, a meno che non venga stabilita una suddivisione diversa, per esempio proporzionale al contributo economico sostenuto da ciascun convivente per l’acquisto (ad esempio 60% – 40%). Tali quote devono essere specificate nel contratto
• nuda proprietà: uno dei conviventi acquista la nuda proprietà e concede all’altro il diritto di abitazione, garantendogli il diritto di vivere nella casa
• trust immobiliare: il bene viene affidato al trustee, un soggetto terzo che assume il ruolo di amministratore e deve gestire il bene secondo le istruzioni contenute nell’atto istitutivo del trust, redatto dai disponenti
• comunione dei beni: la casa cade in comunione dei beni solo nell’ipotesi specifica in cui la coppia abbia costituito una convivenza di fatto e stipulato un contratto di convivenza, ai sensi della legge n. 76/2016

La casa e il mutuo

La proprietà della casa può essere intestata a uno solo dei conviventi anche qualora vi fosse la cointestazione del mutuo, tuttavia si può anche cointestare la casa a entrambi e intestare il mutuo a uno solo dei comproprietari.

Quali le agevolazioni fiscali?

Da un punto di vista fiscale, la legge non fa differenza tra coppie sposate, unite civilmente o conviventi.

Allo stesso modo, le agevolazioni e il bonus prima casa prendono in considerazione i requisiti del proprietario (o dei proprietari), ma non allo stato di famiglia.

Vantaggi e svantaggi

Comprare casa per coppie non sposate non comporta particolari svantaggi rispetto alle coppie sposate, purché si tenga conto delle varianti illustrate.

In caso di cointestazione, è importante, definire le quote di comproprietà oppure osservare eventuali regole stabile con il contratto di convivenza, se esistente.

In caso di comproprietà, ogni convivente può sciogliere la comunione e vendere la propria quota in qualsiasi momento.

Se l’altro convivente si oppone, il primo può rivolgersi al giudice, che deciderà se poter dividere l’immobile oppure metterlo in vendita e dividere il ricavato tra i due ex conviventi.

L’unico svantaggio reale è relativo alla successione in caso di morte di uno dei due conviventi.

Infatti, il convivente superstite non ha alcun diritto automatico sull’immobile, che potrebbe passare agli eredi legittimi del defunto.

Per evitare ciò, è pertanto necessario redigere un testamento con indicazione delle precise volontà in merito alla successione della casa a favore del convivente.

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