Lo scorso 18 dicembre è entrata in vigore la nuova legge sulle donazioni immobiliari, una novità introdotta con l’articolo 44 (“Semplificazioni in materia di agevolazione della circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni”) del Ddl Semplificazioni (Legge 182/2025) e fortemente voluta dal Consiglio Nazionale del Notariato.

Il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato Vito Pace, ha parlato di una riforma dalla portata storica, che va incontro ai cittadini rendendo più certe e sicure le donazioni dei beni immobili.

Ora è possibile acquistare una casa che il venditore ha ricevuto come donazione senza avere la preoccupazione di correre rischi.

Donazioni immobiliari, cosa accadeva prima

Prima dell’entrata in vigore della novità sulla circolazione dei beni di provenienza donativa, se un acquirente comprava un immobile di provenienza donativa poteva correre il rischio che, dopo anni dalla firma del rogito e pur avendo pagato tutto regolarmente, gli eredi del donante originario potessero chiedergli di restituire la casa.

Le vecchie regole, infatti, prevedevano che gli eredi esclusi dalla donazione e lesi dalla medesima nella loro quota di legittima potessero agire (esercitando l’azione di riduzione) anche e direttamente contro i terzi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene entro i 10 anni successivi alla morte del donatario.

Cosa cambia con la riforma

Adesso le cose cambiano e, anche in tema di donazioni immobiliari, si procede ad acquisti più sicuri.

Con la riforma non sarà più possibile far valere i propri diritti sul bene donato che è stato venduto.

Gli eredi legittimari (coniuge, figli e nei casi previsti i genitori) che sono stati lesi dalla donazione non perdono la tutela. Avranno infatti un diritto di credito nei confronti del donatario, come già avviene in altri Paesi europei.

Le nuove regole si applicheranno subito alle successioni aperte e alle donazioni perfezionate dopo l’entrata in vigore della legge.

Per le successioni già aperte resteranno in vigore le vecchie norme solo se l’azione di riduzione (in caso di successione aperta) o l’atto di opposizione (in caso di donazione effettuata) è già stata proposta o comunque viene trascritta entro 6 mesi dalla entrata in vigore della norma.

Superata questa finestra temporale, il nuovo regime diventerà valido, indistintamente, per tutte le ipotesi.

L’impatto sul mercato immobiliare

L’impatto immediato sarà quello di semplificare la circolazione degli immobili con provenienza donativa, rendendola sicura, con la conseguenza, a favore degli acquirenti (giovani e giovani coppie soprattutto) di poter accedere a un mutuo per l’acquisto, senza dover contrarre costose assicurazioni e senza vedersi negare il credito a causa della provenienza donativa.

La diretta conseguenza sarà quella di consentire ai cittadini di programmare con serenità la devoluzione del proprio patrimonio in vita, attraverso donazioni a uno o più figli, o al coniuge, senza timore di bloccare la commerciabilità dei beni donati e ferma restando la tutela dei propri legittimari, confermata dalla legge.

Altra novità del Ddl Semplificazioni

La riforma delle donazioni immobiliari non è l’unica importante novità prevista dal Ddl Semplificazioni 2025.

Secondo quanto disposto, infatti, per chi eredita una casa o un terreno diventa più facile la trascrizione dell’accettazione tacita nei registri immobiliari, secondo il principio della continuità delle trascrizioni previsto dal nostro ordinamento.

Il commento del Notariato

Il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Vito Pace, ha così commentato l’entrata in vigore della riforma delle donazioni immobiliari:

“Il Notariato rivendica con orgoglio e soddisfazione la paternità di questa riforma che ha portata storica e va incontro ai cittadini rendendo più certe e sicure le donazioni dei beni immobili”.

Pace ha quindi spiegato:

“Da oltre un decennio proponevamo questa importante semplificazione che adegua il diritto delle successioni alle mutate esigenze della società.

Le tutele pensate ormai tanto tempo fa hanno creato negli ultimi decenni grande precarietà nella circolazione dei beni immobili donati, determinando la possibilità per chi acquistava un bene donato di vederselo portare via anni dopo l’acquisto effettuato in buona fede.

Questa semplificazione, dunque, rafforza la sicurezza del sistema giuridico lasciando intatta la tutela degli eredi e darà un nuovo impulso alla circolazione dei beni immobili donati”.

Il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato ha poi aggiunto:

“Nel 2024 sono state 217.749 le donazioni di beni immobili, in crescita del 6,8% rispetto all’anno precedente perché cresce il numero di anziani che desidera sistemare le proprie questioni patrimoniali, mentre sono ancora in grado di farlo con lucidità e volontà, e le donazioni rappresentano uno strumento efficace per regolare in vita la futura successione, garantendo ai beneficiari una gestione più semplice e certamente meno conflittuale”.

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