Quando un appartamento è locato in condominio, il rapporto non riguarda solo proprietario e inquilino.

Entrano in gioco anche le norme del codice civile e il regolamento condominiale, che disciplina rumori, uso delle parti comuni, destinazione degli immobili, orari, divieti e regole di convivenza.

Se il conduttore non rispetta queste prescrizioni, il problema può coinvolgere direttamente anche il locatore e, nei casi più seri, mettere in discussione lo stesso contratto di locazione.

Il punto di partenza è l’articolo 1587 del codice civile, secondo cui il conduttore deve usare l’immobile con diligenza e secondo l’uso pattuito.

Questo significa che l’inquilino non deve soltanto pagare il canone, ma anche utilizzare l’appartamento in modo corretto, senza arrecare pregiudizio agli altri condomini e senza violare i divieti previsti dal contratto o dal regolamento.

Se l’inadempimento è grave, entra in gioco anche l’articolo 1455 del codice civile, secondo cui il contratto può essere risolto solo quando la violazione non è di scarsa importanza.

Inadempimento: quando scatta?

Su questo punto la Cassazione è stata molto chiara.

Con l’ordinanza numero 22860 del 20 ottobre 2020 ha affermato che il comportamento del conduttore che molesta i vicini può integrare un abuso della cosa locata e, quindi, un inadempimento contrattuale rilevante.

In altre parole, non è necessario che vi sia un danno materiale all’immobile: anche una condotta aggressiva, vessatoria o gravemente disturbante può giustificare la risoluzione del rapporto, se il giudice la ritiene sufficientemente grave.

Anche sul fronte del rapporto tra locatore e conduttore le conseguenze possono essere importanti.

La Cassazione, con la sentenza numero 11383 del 16 maggio 2006, ha precisato che:

il proprietario che ha locato l’unità può rispondere verso gli altri condomini delle ripetute violazioni del regolamento commesse dal conduttore, se non dimostra di avere adottato tutte le misure idonee a far cessare gli abusi.

E tali iniziative, secondo la stessa giurisprudenza, possono arrivare fino alla richiesta di cessazione anticipata del rapporto di locazione.

I rischi per il proprietario

Dal punto di vista pratico, il condomino-locatore, proprio perché è il soggetto che fa parte del condominio, non deve limitarsi a inserire nel contratto l’obbligo per l’inquilino di rispettare il regolamento.

Deve anche attivarsi concretamente per prevenire e reprimere le violazioni. In altre parole, se riceve segnalazioni serie e resta fermo, rischia di diventare inadempiente verso il condominio.

Questo, però, non significa che il proprietario sia sempre automaticamente responsabile di tutto.

La Cassazione, con l’ordinanza numero 4908 del 1 marzo 2018, ha chiarito che:

il locatore non risponde in automatico dei danni causati a terzi dalle immissioni sonore intollerabili prodotte dal conduttore. La sua responsabilità può emergere solo se, al momento della stipula del contratto, era prevedibile con l’ordinaria diligenza che quel conduttore avrebbe causato danni, oppure se sussistono specifici profili di colpa accertati in concreto.

Sul piano risarcitorio verso i vicini, quindi, non esiste un automatismo assoluto.

Inquilino che viola il regolamento condominiale: quando è a rischio il contratto di locazione?

Diverso è il piano del rapporto con il condominio.

Se il regolamento vieta una certa destinazione d’uso, per esempio attività incompatibili con la destinazione abitativa, affittacamere, uso rumoroso o attività imprenditoriali non consentite, il condominio può chiedere la cessazione dell’uso abusivo.

La giurisprudenza ribadisce che la cessazione della destinazione illegittima può essere chiesta sia contro il conduttore sia contro il proprietario-locatore.

Ma cosa succede al contratto di locazione se l’inquilino viola il regolamento condominiale?

Il contratto non si scioglie automaticamente, occorre sempre una valutazione della gravità concreta del comportamento:

• se si tratta di una violazione occasionale, lieve e subito rimossa, di regola non basta per ottenere la risoluzione
• se invece la violazione è grave, ripetuta e documentata (per esempio rumori continui, molestie, uso vietato dell’immobile, aggressioni verbali o occupazione abusiva di spazi comuni) il locatore può agire per la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. E, se non lo fa nonostante le diffide, può esporsi a contestazioni anche da parte del condominio

Un esempio pratico chiarisce bene il meccanismo: se il regolamento condominiale vieta l’uso dell’appartamento come struttura ricettiva, ma l’inquilino lo trasforma di fatto in un affittacamere con continuo via vai di persone, il problema non riguarda solo la cattiva convivenza.

In questo caso vi è una possibile violazione diretta del regolamento condominiale e il condominio può chiedere in giudizio la cessazione dell’uso non consentito anche nei confronti del proprietario.

Se il locatore non interviene, il rischio di una sua responsabilità cresce in modo significativo.

Fonte: immobiliare.it

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