Comprare casa senza un anticipo è possibile grazie al mutuo 100%.

Si tratta di una formula pensata per chi vuole acquistare casa ma non dispone della liquidità necessaria per versare la quota iniziale, spesso pari al 20% del valore dell’immobile.

Con un mutuo al 100% si può coprire l’intero prezzo della casa e utilizzare i risparmi per altre spese, come l’arredamento, piccole ristrutturazioni o eventuali imprevisti.

I vantaggi del mutuo 100%

Il mutuo 100% porta una serie di vantaggi:

• comprare casa senza anticipo: anche se non si ha la liquidità necessaria per fornire un anticipo, si può comunque fare un’offerta al venditore e completare l’acquisto
• conservare i soldi per altre spese: usare la liquidità per mobili, piccole ristrutturazioni o altre necessità legate alla nuova casa
• più sicurezza per gli imprevisti: non toccando i risparmi, si avrà un fondo disponibile in caso di emergenze o spese impreviste
• cogliere un’occasione: trovare una casa ad un prezzo vantaggioso, grazie ad un mutuo 100%, permette comunque di comprarla

Aspetti da considerare

Per richiedere un mutuo al 100%, ci sono degli aspetti fondamentali da tenere in considerazione:

• non tutte le banche lo concedono: le banche, di solito, concedono mutui fino all’80% del valore dell’immobile. Per questo, è più difficile trovare una banca disposta a concedere un mutuo al 100%, anche in caso di sola ristrutturazione
• i tassi sono più alti: i mutui al 100% hanno solitamente tassi più alti rispetto a quelli all’80%; a parità di importo, quindi, si pagheranno più interessi
• non copre le spese accessorie: come tutti i mutui, il mutuo 100% copre solo l’acquisto della casa. a parte saranno le imposte, le spese notarili e costi di agenzia
• più difficile da ottenere: tipicamente, un mutuo che copre l’intero valore della casa è più difficile da ottenere rispetto ad un mutuo all’80%. Per questo, potrebbe essere necessario inserire un cointestatario o un garante.

Non tutte le banche concedono la possibilità di ottenere il mutuo al 100%. Tuttavia, esistono diverse soluzioni sia con garanzia statale che senza.

Mutuo Consap

Il Mutuo Consap è un mutuo con garanzia statale che ti permette di comprare la prima casa ottenendo fino al 100% con un tasso d’interesse agevolato.

Per richiederlo, devi far parte di una delle seguenti categorie:

• giovani under 36 con un ISEE inferiore ai 40 mila euro
• nucleo familiare numeroso con un ISEE massimo compreso tra i 40 mila e i 50 mila euro (in base al numero di figli)
• genitore unico con uno o più figli a carico
• residente presso un alloggio popolare

L’accesso al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa permette di ottenere diversi vantaggi:

• richiedere fino al 100%: acquisto casa anche senza anticipo
• tassi più bassi: grazie alla garanzia statale, i tassi di interesse sono ridotti rispetto ai mutui standard
• costi accessori ridotti o azzerati: con alcune banche, ad esempio, l’istruttoria è gratuita
• nessuna garanzia aggiuntiva richiesta: per ottenerlo, non è necessario inserire garanti fisici o ipoteche su altre case perché c’è già una garanzia pubblica

Inoltre, alcune banche permettono di abbinare il mutuo Consap al Mutuo Green per ottenere tassi ancora più bassi.

Quali sono le banche che lo propongono

Non tutte le banche consentono l’accesso al Mutuo Consap 100%.

Tra quelle più importanti:

• Intesa Sanpaolo
• Crédit Agricole
• BPER Banca
• Monte dei Paschi di Siena
• Banco di Sardegna
• Banca Sella

Con la pubblicazione della Legge di Bilancio 2025, l’accesso al Fondo Consap è stato prorogato fino al 31 dicembre 2027.

Come muoversi per ottenere un mutuo al 100%

Innanzitutto, sempre meglio valutare se è possibile versare un piccolo anticipo.

Anche un contributo minimo può facilitare l’ottenimento del mutuo, permettendo di accedere a tassi di interesse più vantaggiosi e offrire un maggior numero di banche tra cui scegliere.

Se l’obiettivo resta comunque il mutuo al 100% sarà necessaria qualche accortezza in più:

• controllo  dei requisiti: per ottenere un mutuo al 100%, le banche spesso chiedono garanzie aggiuntive. Ad esempio, potresti aver bisogno di un cointestatario o dell’inserimento di un garante
• confrontare le offerte: non sempre le banche concedono il 100%; di conseguenza, quelle che lo offrono, generalmente propongono un tasso più alto.
• verificare se si può richiedere un mutuo Consap: se si rientra in una delle categorie previste dal Fondo Consap, si può ottenere un mutuo fino al 100% con un tasso ridotto. In questo caso, servirà presentare l’ISEE aggiornato
• estinguere eventuali finanziamenti attivi: chiudere prestiti o finanziamenti in corso taiuta ad avere più margine e aumentare le possibilità di ottenere il mutuo al 100%
• richiedere una pre-delibera: si può chiedere una pre-delibera del mutuo per sapere in anticipo se la banca è disposta a concederti un mutuo al 100%. Si tratta di un servizio solitamente gratuito e non vincolante
• preparare bene la documentazione: redditi, contratto di lavoro e documenti legati alla casa. In questo modo sarà più facile avviare la richiesta ed ottenere il mutuo in tempi più brevi
• non dimenticare le spese extra: con il mutuo al 100% si copre solamente il valore della casa. I costi accessori come notaio, perizia, imposte e provvigioni all’agenzia, incideranno sulla liquidità personale

Esistono soluzioni di mutuo alternative al 100%?

Mutuo al 95%

Il mutuo al 95% è una soluzione che permette di acquistare casa versando solo una piccola parte di liquidità iniziale, pari almeno al 5% del valore dell’immobile.

Rispetto al mutuo 100%, è generalmente più facile da ottenere, perché il rischio per la banca è leggermente più basso. Tuttavia, possono comunque essere richieste garanzie aggiuntive, come un garante o un reddito stabile.

Questa soluzione permette di chiedere meno soldi e di ottenere condizioni spesso più convenienti rispetto a un mutuo al 100%, versando comunque un anticipo basso.

Mutuo al 90%

Il mutuo al 90% prevede un anticipo minimo del 10% del valore della casa e rappresenta una soluzione più equilibrata tra accessibilità e sostenibilità.

Con questa formula, nella maggior parte dei casi, si può accedere a tassi di interesse più bassi e a una rata più leggera rispetto a un mutuo al 100% o al 95%.

Inoltre, richiedendo un importo inferiore, si pagano meno interessi e si riduce il costo totale del mutuo nel tempo.

Rent to buy

Il rent to buy consente di vivere nella casa che si vuole acquistare, senza dover richiedere subito un mutuo o versare un anticipo elevato.

Con questa formula, si paga un canone mensile, che viene diviso in due parti:

• una quota viene pagata come normale affitto
• l’altra parte viene accantonata dal proprietario come anticipo sul futuro acquisto

Alla fine del contratto (che può durare fino a 10 anni) si potrà chiedere il mutuo e comprare la casa, utilizzando quanto si è già versato come acconto. In questo modo, il mutuo da richiedere non sarà al 100% del valore dell’immobile, ma solo per la parte mancante.

Inoltre, nel frattempo che il contratto di rent to buy è attivo, si ha anche la possibilità di mettere da parte i soldi che serviranno per coprire le spese accessorie legate al mutuo (notaio, imposte, agenzia, ecc.).

Se alla fine si decide di non acquistare, si può comunque restare come normale inquilino, anche se i soldi versati come anticipo vengono trattenuti dal proprietario.

Affitto con riscatto

Spesso confuso con il rent to buy, l’affitto con riscatto funziona in modo simile, ma ha una differenza importante.

Anche qui si paga un canone mensile più alto del normale e una parte di quello che si versa viene considerata come anticipo per l’acquisto. Tuttavia, se alla scadenza si decide di non comprare la casa, si perdono interamente i soldi accantonati e bisogna lasciare l’immobile.

In ogni caso, anche l’affitto con riscatto (come il rent to buy) può durare massimo 10 anni. Di conseguenza, durante questo periodo, si ha la possibilità di risparmiare la liquidità necessaria per coprire le spese accessorie del mutuo che si andrà a richiedere.

Chiedere un altro prestito

Alcune persone valutano la possibilità di chiedere un piccolo prestito aggiuntivo per coprire le spese extra del mutuo.

Questa soluzione, però, può complicare l’ottenimento del mutuo, perché ogni nuova rata va a incidere sul rapporto tra la rata del mutuo e il reddito mensile. Se la somma delle rate supera un terzo dello stipendio, la banca potrebbe non concedere il mutuo.

È quindi una soluzione possibile, ma da valutare attentamente.

In conclusione

Il mutuo 100% è una valida opzione se non si ha liquidità da anticipare, ma è importante valutare bene i pro e i contro. I tassi sono spesso più alti e non tutte le banche lo concedono facilmente.

Con i giusti requisiti, il Mutuo Consap con garanzia statale aiuta a ottenere il mutuo con tassi più bassi.

Se, invece, si ha anche solo una piccola parte di risparmi da utilizzare come anticipo, le soluzioni alternative come il mutuo al 95% o al 90% spesso possono fornire condizioni più vantaggiose.

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