Che requisiti abitativi servono per avere la residenza

Affinché un immobile possa essere indicato come residenza di una persona occorre che rispetti una serie di requisiti.

Categoria catastale

Il primo requisito fondamentale riguarda la categoria catastale dell’immobile.

Per ottenere la residenza, la casa deve essere classificata come abitazione. Le categorie catastali identificano la tipologia e la destinazione d’uso degli immobili e servono per determinare la rendita catastale.

Gli immobili vengono suddivisi in 5 gruppi principali e per ottenere la residenza anagrafica si deve generalmente appartenere alle categorie catastali del Gruppo A, cioè quelle destinate ad abitazione.

Di seguito le principali categorie catastali abitative:

• A/1 – Abitazioni di tipo signorile
• A/2 – Abitazioni di tipo civile
• A/3 – Abitazioni di tipo economico
• A/4 – Abitazioni di tipo popolare
• A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare
• A/6 – Abitazioni di tipo rurale
• A/7 – Abitazioni in villini
• A/8 – Abitazioni in ville
• A/9 – Castelli, palazzi di pregio artistico o storico

La categoria catastale di un immobile può essere verificata tramite una visura catastale.

Agibilità

L’agibilità attesta che la casa ha condizioni adeguate di sicurezza, igiene, salute e risparmio energetico.

In pratica, dimostra che l’immobile può essere abitato senza rischi per le persone. Una casa è considerata agibile quando possiede i requisiti previsti dalla legge per poter essere abitata in sicurezza e in condizioni adeguate di igiene, salubrità e risparmio energetico.

L’agibilità certifica quindi che l’immobile può essere utilizzato come abitazione perché conforme sotto il profilo:

• strutturale e della sicurezza dell’edificio
• igienico-sanitario (aerazione, illuminazione, presenza dei servizi essenziali)
• impiantistico (impianto elettrico, idrico, gas, riscaldamento a norma)
• efficientamento energetico
• accessibilità e conformità urbanistica

Il riferimento normativo principale è il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). Oggi non si parla più di “certificato di abitabilità”, ma di Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).

In genere una casa è agibile quando:

• è stata costruita o ristrutturata con regolare titolo edilizio
• i lavori sono conclusi
• gli impianti sono certificati
• è accatastata correttamente
• un tecnico abilitato attesta la conformità dell’immobile

Dimensioni minime 

Anche la metratura della casa è importante per ottenere la residenza.

La legge prevede superfici minime per garantire condizioni abitative dignitose. Le stanze destinate a essere abitate devono generalmente avere un’altezza minima di 2,40 metri, mentre per bagni, corridoi e ripostigli possono bastare misure inferiori.

Un monolocale destinato a una sola persona, per esempio, deve avere una superficie minima generalmente di 20 metri quadrati.

Se ci sono due occupanti, la metratura minima aumenta a 28mq. I Comuni possono controllare anche il numero di persone che vivono nell’immobile, per evitare situazioni di sovraffollamento.

Si può avere la residenza in mansarda o seminterrato?

In questi casi, la possibilità di ottenere la residenza dipende soprattutto dalla regolarità urbanistica e dai requisiti tecnici dell’immobile.

Una mansarda può essere abitabile solo se rispetta le altezze minime previste dalla normativa regionale e se ha adeguata aerazione e isolamento. Se è accatastata come soffitta o locale di sgombero, la residenza potrebbe essere negata.

Lo stesso vale per i seminterrati. Alcuni possono essere abitabili, mentre altri sono stati creati come locali accessori e non possono essere utilizzati come abitazione.

Prima di acquistare o affittare immobili di questo tipo, è quindi fondamentale controllare attentamente la documentazione urbanistica e catastale.

Residenza in una casa in affitto, è possibile?

Chi vive stabilmente in una casa in affitto ha pieno diritto a richiedere la residenza anagrafica.

Il proprietario non può negarlo se il contratto di locazione è regolare. È sufficiente presentare al Comune il contratto registrato insieme alla documentazione richiesta.

La residenza dell’inquilino non cambia la proprietà dell’immobile e non comporta particolari rischi per il proprietario della casa.

I controlli del Comune

Dopo la richiesta di residenza, il Comune può effettuare controlli per assicurarsi che la persona viva realmente nell’immobile dichiarato. Spesso la polizia municipale fa ispezioni o controlli all’indirizzo indicato.

L’obiettivo è evitare residenze fittizie o dichiarazioni false. In alcuni casi, possono essere controllate anche le condizioni dell’immobile, soprattutto se ci sono dubbi sulla sua abitabilità o sulla regolarità urbanistica.

Cosa succede se la casa non è abitabile

La residenza anagrafica rispecchia una situazione di fatto: è il luogo dove una persona vive in modo abituale e stabile.

Per ottenerla, l’unico vero vincolo insormontabile richiesto dalla legge (Art. 5 del D.L. 47/2014) è la titolarità dell’occupazione: il richiedente deve dimostrare di avere un titolo legittimo, come un contratto d’affitto registrato o l’atto di proprietà, per evitare il fenomeno delle occupazioni abusive.

Una volta presentata la domanda, la Polizia Municipale effettuerà dei controlli nei successivi 45 giorni per verificare che il cittadino dimori realmente all’indirizzo indicato.

Cosa succede se la casa non è urbanisticamente abitabile?

Dal punto di vista puramente anagrafico, l’ufficiale del Comune non può rifiutare l’iscrizione della residenza basandosi solo sul fatto che l’immobile sia accatastato come ufficio (A/10), soffitta o sia privo di Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).

L’anagrafe ha infatti il solo compito di registrare la realtà dei fatti. Tuttavia, stabilire la propria residenza in un immobile non conforme dal punto di vista edilizio attirerà inevitabilmente i controlli dell’ufficio tecnico del Comune.

Questo può comportare pesanti sanzioni amministrative per abuso edilizio, il ripristino dei locali e, nei casi più gravi di insalubrità igienico-sanitaria, un’ordinanza di sgombero da parte del Sindaco.

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