La parola sanatoria compare spesso quando si parla di casa, lavori edilizi o pratiche urbanistiche, ma non tutti hanno chiaro cosa significhi davvero.

In linea generale, la sanatoria è una procedura che permette di regolarizzare una situazione irregolare dal punto di vista amministrativo o urbanistico, evitando sanzioni più pesanti o problemi legali futuri.

In Italia viene utilizzata soprattutto in ambito edilizio, quando un immobile presenta difformità rispetto ai permessi originali o alle norme vigenti.

Capire cos’è una sanatoria, quali tipi esistono e quanto può costare è fondamentale sia per chi deve vendere o comprare casa sia per chi ha effettuato lavori senza aver completato tutte le autorizzazioni necessarie.

Cos’è la sanatoria edilizia e cosa significa

La sanatoria edilizia è una procedura amministrativa che consente di regolarizzare opere realizzate senza autorizzazione oppure eseguite in modo diverso rispetto al progetto approvato.

Non si tratta però di un “condono automatico”: una costruzione può essere sanata solo se rispetta determinate condizioni tecniche e urbanistiche.

In generale, la regola principale è la cosiddetta doppia conformità: l’opera deve risultare conforme sia alle norme urbanistiche in vigore al momento della realizzazione sia a quelle attuali. Se non rispetta questi requisiti, la sanatoria potrebbe non essere possibile e si rischiano sanzioni più severe o l’obbligo di ripristinare lo stato originario.

Con il “decreto Salva-Casa“, per le parziali difformità (ovvero piccole variazioni rispetto al progetto) e per le difformità essenziali, la doppia conformità è stata superata.

In questi casi, oggi è sufficiente la “conformità semplice”: l’opera deve rispettare le norme urbanistiche attuali e le norme edilizie (tecniche) dell’epoca della realizzazione. Questo ha reso sanabili migliaia di situazioni prima bloccate.

I principali tipi di sanatoria edilizia

Quando si parla di sanatoria bisogna distinguere tra diverse tipologie, perché non esiste una sola procedura valida per tutte le situazioni.

Accertamento di conformità (sanatoria ordinaria)

È la forma più comune. Si utilizza per regolarizzare lavori eseguiti senza permesso ma conformi alle norme urbanistiche.

Viene richiesta tramite una pratica tecnica presentata al Comune, accompagnata da documentazione progettuale e dal pagamento delle sanzioni previste.

È la soluzione tipica per modifiche interne non autorizzate, piccoli ampliamenti consentiti dal piano regolatore o interventi eseguiti senza presentare la comunicazione necessaria.

Sanatoria tramite CILA o SCIA in sanatoria

In molti casi le irregolarità riguardano interventi minori che avrebbero richiesto una comunicazione preventiva, come una CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata) o una SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività).

Quando la comunicazione non è stata presentata nei tempi corretti, è possibile regolarizzare la situazione con una pratica “in sanatoria”.

Questa procedura è più semplice rispetto all’accertamento di conformità e riguarda soprattutto lavori interni, modifiche non strutturali o manutenzioni straordinarie.

Condono edilizio straordinario

Diverso dalla sanatoria ordinaria è il condono edilizio, che non è sempre disponibile perché dipende da leggi speciali emanate dallo Stato.

In passato ci sono stati diversi condoni che hanno consentito di regolarizzare abusi anche non conformi alle norme urbanistiche ordinarie, purché realizzati entro determinate date.

Oggi non esiste un condono attivo a livello nazionale, quindi non è possibile fare affidamento su questa soluzione salvo eventuali provvedimenti futuri.

Sanatoria catastale

A volte la difformità riguarda solo la planimetria catastale e non l’urbanistica.

In questi casi si parla di aggiornamento catastale, che serve ad allineare i dati ufficiali dell’immobile con lo stato reale.

È una procedura più semplice ma comunque necessaria per vendere o affittare correttamente l’immobile.

Quanto costa una sanatoria

Il costo di una sanatoria non è fisso e dipende da diversi fattori: tipo di intervento, dimensione dell’abuso, complessità tecnica e tariffe professionali. Tuttavia è possibile individuare alcune voci principali che incidono sul prezzo finale.

• sanzioni amministrative: sono stabilite dalla legge e variano a seconda della gravità dell’irregolarità. Per interventi minori, come una CILA in sanatoria, la sanzione può partire da circa 1.000 euro. Per opere più rilevanti, l’importo può salire anche a diverse migliaia di euro, in alcuni casi proporzionato al valore dell’intervento realizzato
• parcella del tecnico: per presentare una sanatoria è quasi sempre necessario l’intervento di un professionista abilitato (architetto, ingegnere o geometra), che si occupa di rilievi, elaborati grafici, relazioni tecniche e gestione della pratica
• diritti comunali e spese accessorie: a queste cifre si aggiungono i diritti di segreteria comunali, eventuali aggiornamenti catastali, imposte e costi per documentazione tecnica o certificazioni richieste

Quando conviene fare una sanatoria

Regolarizzare un immobile è spesso indispensabile prima di venderlo o richiedere un mutuo, perché le difformità possono bloccare la compravendita o ridurre il valore della casa.

Inoltre una sanatoria consente di evitare sanzioni future e di avere una situazione urbanistica chiara e aggiornata.

Tuttavia non sempre è possibile: se l’opera non è conforme alle norme urbanistiche vigenti o non lo era al momento della realizzazione, il Comune potrebbe rifiutare la pratica. In questi casi può essere necessario demolire o modificare l’intervento irregolare.

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