La surroga permette di trasferire il mutuo a una banca che offre condizioni migliori: meno interessi, una rata più bassa o un tasso più adatto alle proprie esigenze.

Ma come funziona? Cosa bisogna sapere prima di fare richiesta?

Cos’è la surroga

La surroga del mutuo permette di trasferire il mutuo da una banca a un’altra senza costi.

A partire dal 2007 (con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge Bersani) questa procedura è gratuita e ti consente di cambiare il tasso di interesse e la durata del mutuo, mantenendo lo stesso importo residuo.

Per quali tipi di mutuo si può richiedere

La surroga può essere richiesta per diverse tipologie di mutuo, tra cui:

• mutui per acquisto prima casa
• mutui per acquisto seconda casa
• mutui per ristrutturazione
• mutui per costruzione
• mutuo per liquidità

La surroga del mutuo consente di:

• risparmiare sugli interessi: con la surroga si può ottenere un tasso di interesse più conveniente. In questo modo, oltre ad avere una rata più bassa, si ottiene un risparmio importante sugli interessi
• cambiare il tipo di tasso: si può scegliere di passare da un tasso fisso a uno variabile o viceversa
• modificare la durata del mutuo: si può scegliere di ridurre la durata del mutuo, pagando così meno interessi, oppure di allungarla per abbassare l’importo della rata e renderlo più sostenibile

Inoltre, tutte le spese sono a carico della nuova banca, comprese imposte e costi notarili. Si pagherà solamente una tassa ipotecaria di 35 euro.

Fattori da considerare

Nel momento in cui si vuole richiedere una surroga, bisogna tenere in considerazione alcuni aspetti fondamentali:

• la richiesta può essere rifiutata: la nuova banca non è obbligata ad accettare la richiesta di surroga. Se il debito residuo è troppo basso (ad esempio, inferiore ai 50.000 €) o se si deve surrogare un mutuo al 100%, l’approvazione della surroga potrebbe essere più difficile
• tempi minimi per la richiesta: di norma, le banche accettano surroghe per mutui attivi da almeno 6 mesi, quindi ottenerne una subito dopo aver stipulato un mutuo è molto difficile. In ogni caso, le tempistiche possono variare da banca a banca
• l’importo rimane invariato: con la surroga si può modificare il tasso e la durata del mutuo, ma l’importo del finanziamento deve rimanere lo stesso. Se si ha bisogno di più liquidità, si dovranno valutare alternative come la rinegoziazione o la sostituzione del mutuo.

Ad ogni modo, se la nuova banca accetta la richiesta, per legge la vecchia banca non potrà opporsi in nessun modo alla surroga del mutuo.

Quando conviene fare la surroga?

La surroga del mutuo può essere una buona idea in diverse situazioni:

• se i tassi di interesse sono più bassi: se il tasso del proprio mutuo è più alto rispetto a quelli attuali, cambiare banca potrebbe farti risparmiare molto sugli interessi
• cambiare alcune condizioni: con la surroga si può modificare la durata del mutuo o cambiare la tipologia di tasso (ad esempio da variabile a fisso)
• se la nuova banca offre vantaggi extra: alcune banche, con surroga, propongono delle offerte come assicurazioni mutuo incluse

Tuttavia, prima di decidere, è importante valutare bene se c’è margine per la richiesta. Se il proprio mutuo sta per finire o il debito residuo è molto basso, il risparmio potrebbe essere minimo. Inoltre, la nuova banca potrebbe non accettare la richiesta.

Quanto si può risparmiare

Un esempio pratico:

Supponiamo un mutuo di 120.000 euro acceso a febbraio 2024, con una durata di 25 anni e un tasso di interesse del 3,5%. Surrogando il mutuo si ottieni un tasso del 2,5%.

In questo caso, grazie alla surroga, si ridurrebbe la rata mensile di 60 € (vecchio mutuo: 600 vs mutuo surrogato: 540€) per un risparmio totale sugli interessi di circa 13.000 €.

Come richiedere la surroga

Dopo aver trovato la soluzione di surroga più conveniente, bisogna presentare una richiesta alla nuova banca.

Assieme alla domanda di surroga (da inviare tramite raccomandata) si dovrà allegare alla banca tutti i documenti richiesti. La nuova banca valuterà la richiesta e, se l’esito è positivo, fisserà un appuntamento dal notaio per la firma dell’atto di surroga.

Il processo è molto simile a quello di richiesta di un mutuo, ma di importo minore. La banca valuta e approva con gli stessi criteri.

A differenza del mutuo, la surroga è gratuita perché tutte le spese sono a carico della nuova banca, notaio compreso.

Dopo la firma, il vecchio mutuo viene estinto e si iniziano a pagare le nuove rate alle condizioni concordate.

L’intero processo può richiedere dai 30 ai 90 giorni.

I documenti necessari

Per richiedere una surroga, bisogna presentare i seguenti documenti:

Documenti anagrafici

• un documento di identità (carta d’identità, passaporto o patente)
• il codice fiscale
• il certificato contestuale di residenza, stato di famiglia e stato civile (si possono richiedere al Comune o tramite lo SPID)
• se sposato/a, l’atto di matrimonio
• se cittadino straniero, la carta di soggiorno

Documenti reddituali

Per un lavoratore dipendente:

• estratto conto ultimo trimestre
• lista dei movimenti aggiornata dal 01/01 al giorno di invio del documento stesso
• l’estratto contributivo INPS
• ultime 3 buste paga
• ultimo CU (ex CUD)
• se presenti uno o più finanziamenti attivi, gli eventuali piani di ammortamento

Per un lavoratore autonomo:

• ultimi due modelli unici per persone fisiche
• registrazione telematica degli stessi modelli all’Agenzia delle Entrate
• certificato di attribuzione della partita IVA
• visura C.C.I.A.A. che contiene tutti i dati e le informazioni delle imprese iscritte al Registro delle Imprese
• tesserino di iscrizione all’albo

Documenti riguardanti il vecchio mutuo

Alla nuova banca, si dovranno fornire anche i documenti che riguardano il vecchio mutuo, tra cui:

• una copia del compromesso di vendita
• una copia dell’atto di acquisto
• il documento che attesta l’iscrizione dell’ipoteca, conosciuto come duplo
• il certificato di abitabilità della casa
• una copia della planimetria della casa con pertinenze incluse (ad esempio, i garage)
• il calcolo del debito rimanente fino al giorno della surroga
• se l’immobile è stato ereditato tramite successione, il modello 240

In ogni caso, i documenti richiesti possono variare a seconda della banca.

È necessario l’intervento del notaio?

Nella surroga del mutuo, il notaio è sempre coinvolto perché la procedura deve essere formalizzata con un atto pubblico.

In questo modo, il trasferimento del mutuo presso la nuova banca viene reso valido per legge.

In pratica, il notaio ha 3 compiti principali:

• controllare tutta la documentazione: verifica che l’ipoteca del vecchio mutuo sia valida e che non ci siano problemi, vincoli o situazioni che possano bloccare la surroga
• redigere l’atto di surroga: prepara il documento che ufficializza il passaggio del mutuo dalla vecchia banca alla nuova. In questo atto vengono riportate tutte le condizioni concordate, come il nuovo tasso e le eventuali modifiche
• registrare l’atto nei registri immobiliari: si occupa di far registrare il passaggio alla nuova banca presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari

Il suo intervento, dunque, serve a tutelare tutti gi attori coinvolti. Una surroga fatta correttamente, infatti,  garantisce che tutto sia in regola evitando problemi futuri.

Quante volte si può richiedere?

Per legge, non esiste un numero massimo di surroghe che è possibile richiedere.

Di conseguenza si può:

• fare una prima surroga per abbassare il tasso
• fare una seconda surroga se i tassi scendono ancora
• fare ulteriori surroghe nel corso degli anni

Ciò significa che è possibile trasferire il mutuo presso una nuova banca ogni volta che si trovano condizioni più vantaggiose.

Perché effettuare più surroghe può essere conveniente

Richiedere più surroghe può aiutare a ottenere condizioni sempre più vantaggiose sul proprio mutuo. In particolare:

• risparmiare sugli interessi: ogni nuova surroga permette di ottenere un tasso più basso e ridurre il costo totale del mutuo
• adattare la durata del mutuo: accorciare o allungare la durata residua in base alle esigenze, abbassando la rata o riducendo gli interessi complessivi
• rendere la rata più sostenibile: una nuova surroga può ridurre in modo evidente l’importo della rata mensile, facilitando la gestione delle spese

Anche se per legge si può surrogare più volte il mutuo, la nuova richiesta può essere rifiutata.

Con la surroga, la banca si fa carico di tutte le spese dell’operazione. Per questo, per accettare la richiesta, vengono valutati principalmente due aspetti fondamentali:

1. il numero di surroghe richieste: se sono state fatte una o più surroghe, la banca potrebbe considerare quel cliente come uno che cambia spesso e rifiutare così la richiesta
2. la durata residua del mutuo: a seguito di una prima surroga, probabilmente si è già abbastanza avanti con le rate e buona parte degli interessi è stata pagata. Con una durata residua più breve, la banca potrebbe non trovare conveniente accettare la nuova richiesta

Quali surroghe vengono accettate più facilmente?

In generale:

• la prima surroga è la più facile da accettare perché c’è ancora molto margine di guadagno sugli interessi. Accettandola, la banca può acquisire un nuovo cliente senza rischi e con costi contenuti, rendendo l’operazione conveniente fin da subito per entrambi
• la seconda surroga può essere accettata se la durata del mutuo è ancora lunga e i tassi sono scesi di molto rispetto a quella precedente
• la terza surroga e le successive diventano più complicate. La banca potrebbe considerare il cliente “meno stabile” e, dato che il margine di guadagno è più basso, tende a valutare ogni richiesta con maggiore attenzione

In ogni caso, non c’è una regola fissa.

Per questo, è fondamentale chiedere maggiori informazioni direttamente in filiale per una valutazione più approfondita.

Quanto tempo deve passare tra una surroga e l’altra?

Non esiste un limite di tempo che deve passare tra una surroga e l’altra. Tuttavia, di solito, le banche preferiscono che siano passati almeno 6-12 mesi dall’ultima richiesta.

Questo periodo serve soprattutto per dimostrare alla banca la puntualità con i pagamenti e che non ci sono stati problemi con il mutuo precedente.

In pratica, la banca vuole essere certa che si voglia surrogare nuovamente il mutuo per cercare condizioni migliori e non per questioni legate a ritardi o difficoltà nella vecchia surroga.

Differenza tra surroga, sostituzione, rinegoziazione

Spesso, surroga, rinegoziazione e sostituzione vengono confuse.

Tutte e tre queste soluzioni consentono di risparmiare sul mutuo, ma sono molto diverse tra loro:

• la surroga: permette di trasferire il mutuo a una nuova banca che offre condizioni migliori, senza costi aggiuntivi. L’importo del mutuo resta invariato, ma si ottiene un tasso di interesse più conveniente
• la sostituzione: a differenza della surroga, prevede l’estinzione del vecchio mutuo e l’apertura di uno nuovo presso una nuova banca per ottenere più liquidità. Tuttavia, comporta dei costi aggiuntivi come le spese d’istruttoria e quelle notarili.
• se, invece, non si vuole cambiare banca, si può provare la rinegoziazione. In questo caso, si chiede all’attuale banca di modificare alcune condizioni del mutuo, come il tasso di interesse o la durata. Se la banca accetta la richiesta, sin dal mese successivo si avrà un tasso ridotto e una rata più bassa

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