Allo studio una norma “Salva Condomìni” per i committenti che avrebbero agito in buona fede, ma che oggi rischierebbero contestazioni sulle pratiche Superbonus introdotto dal Decreto Rilancio 34/2020.

A causa di cantieri incompiuti, SAL (Stato Avanzamenti Lavori) contestati, asseverazioni non perfettamente allineate allo stato dei luoghi e timore di controlli fiscali retrospettivi, per molti condomìni la stagione Superbonus è diventata complessa a causa anche delle incertezze normative.

In questo quadro il Governo starebbe valutando una misura di definizione agevolata che punterebbe a distinguere le responsabilità fraudolente dalle irregolarità riconducibili a errori tecnici o a blocchi di cantiere non imputabili ai proprietari.

Misura pensata esclusivamente per i condomìni

La logica della norma, se confermata, risponderebbe a un problema molto concreto: il committente-condominio finirebbe spesso per essere il soggetto su cui ricadrebbero gli effetti fiscali delle irregolarità, anche quando gli errori fossero maturati nella filiera tecnica o esecutiva.

In presenza di verifiche dell’Agenzia delle Entrate, il rischio non riguarderebbe solo la perdita del beneficio, ma anche il recupero delle somme, con sanzioni e interessi, su posizioni già rese complesse da cessione del credito e sconto in fattura.

Una disciplina “Salva Condomini” mirerebbe a ridurre il contenzioso e a offrire una via di uscita ai proprietari che avessero agito senza dolo, soprattutto nei casi in cui l’irregolarità emergesse a valle di scelte operative imputabili a professionisti o imprese.

Come funzionerebbe l’imposta sostitutiva

L’ipotesi si fonderebbe su un meccanismo di sanatoria tramite imposta sostitutiva: il contribuente, invece di restituire integralmente la detrazione contestata con accessori, potrebbe definire la pendenza versando un importo ridotto, parametrato al beneficio ritenuto non spettante.

Sul piano pratico, la misura potrebbe riguardare in particolare tre aree critiche:

• i lavori non completati con mancato raggiungimento dei requisiti finali
• gli errori nei SAL (per esempio per materiali contabilizzati ma non ancora installati entro le scadenze)
• le difformità nelle asseverazioni rispetto allo stato di fatto o alle opere effettivamente eseguite

In questa prospettiva, lo “scudo” non azzererebbe il problema, ma ne ridurrebbe l’impatto economico e processuale, trasformando una contestazione potenzialmente devastante in una definizione più gestibile.

Gli effetti sulla gestione condominiale

Se la norma venisse confermata, per i condomìni si aprirebbe una fase operativa delicata in cui amministratori e proprietari dovrebbero ricostruire con precisione la posizione fiscale e documentale dell’intervento.

La misura potrebbe offrire un “paracadute” utile, ma non sostituirebbe la necessità di una verifica tecnico-fiscale puntuale, anche per capire se il caso concreto rientrerebbe tra quelli sanabili e a quali condizioni economiche.

In assemblea, inoltre, si renderebbe probabilmente opportuno deliberare una linea comune sulla gestione della pratica, perché la definizione agevolata inciderebbe su riparti, responsabilità interne e rapporti con i professionisti incaricati.

In sintesi, lo scudo “Salva Condomini” potrebbe alleggerire il rischio fiscale, ma la sua reale efficacia dipenderebbe dai dettagli del decreto, dai suoi eventuali decreti attuativi e dalla capacità del condominio di costruire un fascicolo istruttorio ordinato e coerente alla normativa in attesa di approvazione.

Occorre, dunque, attendere gli sviluppi dell’iter parlamentare del provvedimento.

Ruolo dei General Contractor

Per chiudere la “stagione dei Superbonus” limitando i danni, oltre ai condomìni, il decreto potrebbe contenere una misura anche per i General Contractor (appaltatori).

L’Agenzia delle Entrate sta già consentendo a molte imprese capofila di detrarre la differenza tra fatturato al committente e quanto pagato ai subappaltatori.

Per evitare che vengano imposti nuovi blocchi dei cantieri, l’ipotesi è quella di introdurre una norma che consenta ai Contractor il versamento delle sole imposte non versate su tali importi, senza che vengano applicate loro sanzioni o interessi.

A gennaio le detrazioni Superbonus maturate superano i 130 miliardi

Secondo il report dell’Enea, al 31 gennaio 2026 l’onere a carico dello Stato per il superbonus edilizio supera di poco i 130 miliardi di euro (detrazioni maturate per i lavori conclusi).

Il totale degli investimenti ammessi a detrazione per il Superbonus 110% ammonta a 124 miliardi e 241 milioni di euro.

Il totale degli investimenti per lavori conclusi ammessi a detrazione è stato di 120 miliardi e 663 milioni. Gli immobili interessati dallo sgravio sono 502.919 di cui 139.912 condomini, 245.583 edifici unifamiliari, 117.419 unità immobiliari funzionalmente indipendenti e 5 edifici aperti al pubblico.

Gran parte delle operazioni realizzate nei condomìni ha seguito lo schema del general contractor e per questa tipologia di immobili sono maturate, al 31 dicembre scorso, circa 81,5 miliardi di agevolazioni.

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